부동산 주택담보대출 용어 LTV, DTI, DSR 설명

부동산과 관련된 뉴스를 보면 LTV, DTI, DSR과 같은 용어를 자주 접하게 됩니다. 주택담보대출을 받을 때 대출 한도를 정하는 규제와 관련된 단어입니다. LTV, DTI, DSR은 어떻게 다른지 용어의 의미를 정리해 보았습니다.

 

 

 

 

부동산 주택담보대출 용어 LTV, DTI, DSR 설명

 

LTV(Loan To Value ratio)

 

LTV(담보인정비율)란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 

은행의 주택담보대출 취급 및 한도를 산정하는 기준 중 하나입니다. 부동산 감정가액의 일정비율 이내에서 대출하도록 하여 리스크를 관리합니다. 

LTV가 낮을수록 주택가격이 하락하는 경우에도 은행의 손실발생 위험이 적어지게 되므로 은행의 건전성을 제고하는 효과가 있습니다. 

주택담보 대출비율이 50%이고 1억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 5천만 원이 됩니다. 

1억 x 50% = 0.5억  

만약 주택담보 대출비율이 80%라면 최대 대출금이 8천만 원으로 늘어납니다. 

1억 x 80% = 0.8억   

그런데 만약 주택가격이 1억에서 7천만 원으로 하락하게 되었다면 LTV 가 50%인 상황에서는 대출금 5천만 원보다 높은 수준이기 때문에 은행의 손실 위험이 없으나  LTV가 80%라면 대출금보다 주택가격이 낮아졌기 때문에 은행은 손실 위험이 발생하게 됩니다. 

 

 

 

 

DTI (Debt To Income ratio)

 

DTI (총부채상환비율)이란 연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 연간 소득에 비해서 무리한 대출을 받는 경우를 막기 위해 대출액에 제한을 두는 것으로, 이 수치가 낮을수록 부채의 상환능력이 높고 소득에 비해 대출규모가 작다는 의미가 됩니다. 

 

A 씨가 금리 5% 30년 원리금 균등 상환방식으로 3억 원 주택담보대출을 받으려 하는 신청 한다고 가정해 보겠습니다. 만약 총부채상환비율 DTI가 60%이고 연간 소득이 4,000만 원이라면 연간 주택담보대출 원리금과 신용대출 외 모든 대출의 이자를 합친 총부채의 연간 상환액이 2,400만 원을 초과하지 않도록 대출규모가 제한됩니다. 

4,000만 원 x 60% = 2,400만 원

주택담보대출 금리가 연 5%이고 원리금 균등 상환 방식이면 매년 갚아야 할 원리금은 약 1,932만 원이므로 2,400만 원을 넘지 않기 때문에 주택담보대출 3억 원을 받을 수 있습니다. 

 

상환기간이 길어지면 연간 상환액이 감소하므로 상환기간을 변경하여 대출규모의 조절이 가능합니다.

 

 

부동산 주택담보대출 용어 LTV, DTI, DSR 설명

 

 

DSR (Debt Service Ratio)

 

DSR (총부채원리금상환비율)은 대출자의 연간 총소득 대비 연간 원리금 총상환액이 차지하는 비율입니다. 가계가 연소득 중 주택담보대출과 기타 대출의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 보여줍니다. 신용대출을 비롯해, 자동차 할부금, 전세보증금 담보대출, 마이너스 통장, 신용카드 미결제액까지 모두 포함합니다.

 

연소득 5000만 원의 B 씨가 DSR 40% 규제하에서 대출을 받고자 한다면 가정해 보겠습니다.

원리금균등상환 방식 연 5% 금리로 주택담보대출 3억 원을 받으려 합니다. 주택담보대출 원리금이 연간 약 1,933만원인데 만약 마이너스 통장 원리금 상환액이 연간 700만원이 있다고 하면 DSR이 약 52%로 기준을 넘게 됩니다. 주택담보대출 3억원을 받을 수 없게 됩니다. 대출 금액을 줄여야 합니다.