상생임대주택 양도세 비과세 혜택 적용 조건

기획재정부에서는 지난 21일 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'를 발표하였습니다.

그 가운데 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대·개편안에 관하여 어떤 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있는지 정리해 보았습니다. 

 

 

상생임대주택 양도세 비과세

 

상생임대주택 양도세 비과세 혜택 적용 조건

 

▶ 상생임대인은 무엇인가요?

직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 임대인을 말합니다. 

 

▶ 기존의 제도에서 변경된 점은 무엇입니까?

첫째, 임대 개시 시점 1세대 1주택자이면서 주택 가격이 기준시가로 9억 원 이하일 것이라는 조건이 폐지되었습니다. 

둘째, 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정이었던 것이 거주요건 면제로 변경되었습니다.   

셋째, 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건이 면제되는 혜택이 추가되었습니다. 

넷째, 적용기한이 21년 12월 20일부터 22년 12월 31일이었는데 24년 12월 31일로 2년 연장되었습니다. 

 

 

 

 

▶ 직전 임대차 계약의 1년 6개월과 상생임대차계약 2년 이상의 의무임대기간은 어떻게 판정하나요?

실제 임대한 기간을 기준으로 합니다. 예를 들어 계약 기간이 2년인데 직전 계약의 임차인이 실제 임대한 기간이 1년 6개월이고 상생임대차 계약의 임차인의 실제 임대 기간이 1년 6개월이라면 상생임대차계약이 의무임대기간인 2년을 채우지 못했기 때문에 상생임대인으로 인정받지 못합니다.

 

▶ 월세도 상생임대인으로 인정받을 수 있나요?

전세, 반전세, 월세 모두 가능합니다. 그리고 전세에서 월세, 월세에서 전세로 전환할 때 임대료 5%에 대한 판정은 전세↔ 월세 전환율을 활용하여 계산합니다. (연 10%와 기준금리+연 2% 중 낮은 비율)

 

▶ 전세가 낀 주택 매수 후 계약갱신은 상생임대인 혜택을 받을  수 있나요?

상생임대차 계약으로 인정되려면 직전 계약과 상생임대차 계약의 임대인이 동일해야 합니다. 전세가 낀 주택을 매수한 이후에 하게 되는 계약갱신은 직전 계약과 임대인이 달라서 인정받지 못합니다. 그러나 매수 후 계약을 하고 2년 후에 계약 갱신을 하면 이때는 임대인이 동일하기 때문에 조건이 충족됩니다. 단, 상생임대차계약 날짜가 24년 12월 31일 안이어야 합니다.

 

 

 

 

▶ 전세계약 만료 후 다른 임차인과의 임대계약 시 임대료 5% 이내로 계약해도 혜택을 받을 수 있나요?

직전 계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 됩니다. 단 21년 12월 20일부터  24년 12월 31일 사이에 계약이 체결되어야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

 

▶ 직전 계약과 상생임대차계약 사이에 공백이 있어도 되나요?

두 계약 사이에 공백 기간이 있어도 됩니다. 

 

▶ 다주택자가 보유하고 있는 모든 주택을 상생임대주택으로 운영하면 모든 주택에서 혜택을 받을 수 있나요?

마지막으로 보유한 주택 하나만 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

▶ 임대사업자도 상생임대인으로 인정되나요?

등록임대주택사업자도 체결한 임대료 증액이 5% 이내인 경우에는 상생임대인으로 인정됩니다.